退租按金保障｜入住相片交收表與收據證據清單
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租樓一族最怕遇到退租時被扣按金的糾紛！想做到萬無一失，完善的退租按金保障準備絕對不可少。無論是新簽租約還是準備搬走，租客都應該妥善保留入住相片、交收表與各項收據證據清單。本文為大家整理租務注意事項及法例規定，助你保障自身權益，避免無謂爭拗！
退租按金保障｜法例對租賃按金的規定
在香港，租約是一份具有約束力的法律文件。針對分間單位（俗稱劏房），《業主與租客（綜合）條例》(第7章)第IVA部對租賃按金有明確的規管。為了做好退租按金保障，租客必須了解以下法定上限與退還條款：
- 金額上限：租客應繳付的租金按金，不得超過在租賃下的2個月租金。如果租約要求繳付超過2個月，在法例下亦須視為只須繳付相等於2個月租金的按金。
- 退還期限：如租客已清繳應繳付的款項，在租期屆滿或提前終止並交回單位後，業主須在收回處所後7日屆滿或之前，把租賃按金免息退回予租客。
- 扣除條款：業主有權從按金中扣除任何欠租款額，或因租客違反租賃而導致業主蒙受的費用、開支、損失或損害賠償。
退租按金保障｜入住及退租證據清單
為避免退租時雙方對單位損耗程度各執一詞，租客應保持中立客觀，妥善保存以下證據清單，以加強退租按金保障：
- 入住相片：在正式搬入單位的第一天，應為全屋狀況拍照或拍片記錄，特別是牆身、地板、隨屋附送的傢俬及電器，並確保相片附有日期標記。
- 交收表：簽約及交收鎖匙時，雙方應共同填寫並簽署交收表，清晰列明單位內所有物品的數量及現有損壞情況。
- 收據：妥善保存每個月的交租收據、按金收據，以及水、電、煤氣等公用事業費用的繳費證明。
- 通訊紀錄：與業主或租務代理的所有對話（如WhatsApp截圖、電郵），特別是涉及維修責任、同意更改單位設施或提早退租的討論，都必須截圖備份。
退租按金保障｜簽署租約前後注意事項
一份有效的租約是退租按金保障的基礎。在簽署租約後，雙方必須履行特定手續，確保租約具備完全的法律效力：
- 加蓋印花（打釐印）：租約通常一式兩份，必須於簽署後30日內提交予稅務局的印花稅署加蓋印花。未打釐印的租約在法庭上可能不被接納為證據。
- 提交CR109表格：住宅物業的業主應在簽署租約後一個月內，向差餉物業估價署呈交《新租出或重訂協議通知書（表格CR109）》。除非署長已在通知書上批署，否則即使租客欠租，業主亦無權依據租約採取法律行動追討。若逾期提交，須繳付310元附加費補交。
- 土地註冊處註冊：如屬租契（Lease），應於簽署後30日內提交予土地註冊處辦理註冊手續，以免喪失權益優先次序。
退租按金保障｜水電煤及管理費處理
公用事業帳單往往是退租時扣除按金的常見爭議點。要完善退租按金保障，租約內應明確規定各項費用的承擔者：
- 釐清責任：租約應寫明誰負責支付差餉、地租、管理費及水電煤氣等費用。在沒有明確條款的情況下，可能意味著租金已涵蓋業主所需承擔的現有費用。
- 帳戶轉名：建議租客在水務署、電力公司及煤氣公司開設自己名下的帳戶。如果帳戶由業主管有，應安排轉移至租客名下，確保用多少交多少。
- 退租結算：租約應說明終止時如何處理未清繳的款額（例如從按金中扣除），以及若租客曾向業主管有的帳戶支付按金，該按金何時及如何退還。
退租按金保障｜常見錯漏與自保貼士
不少租客對自身權益存在誤解，以下是提升退租按金保障的實用自保貼士：
- 切勿自行扣租當作維修費：如果業主沒有履行維修責任，租客不能單方面扣起一部份租金，或自行花錢維修後少交租金。租客繳交租金的責任獨立於業主的維修承諾，欠交租金可能構成違約。
- 避免口頭協議：業主在簽署租約之後口頭同意的事情，在法律上很可能沒有約束力。所有更改或承諾必須以書面形式記錄並由雙方簽署確認。
- 了解物業用途：確認物業的主要用途是「住宅」還是「非住宅」。若租客將住宅物業用作商業用途，可能會影響業主權益並引發法律責任，最終導致按金被扣或租約被終止。
退租按金保障中，劏房租金按金的法定上限是多少？
根據《業主與租客（綜合）條例》第IVA部，分間單位（劏房）租客應繳付的租金按金，不得超過2個月租金。即使租約要求繳付超過2個月，亦視為只須繳付2個月。
業主最遲要在甚麼時候退還租賃按金？
如租客已清繳應繳付的款項並交回單位，業主須在收回處所後7日屆滿或之前，把租賃按金免息退回予租客。
如果業主拒絕維修，租客可以自行扣除租金嗎？
不可以。租客繳交租金的責任獨立於業主的維修承諾，租客不能因為業主未履行維修責任而單方面扣起租金，否則可能構成違約並影響退租按金保障。
